C-73 - Loi sur le courtage immobilier

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chapitre C-73

Loi sur le courtage immobilier

Le chapitre C-73 est remplacé par la Loi sur le courtage immobilier (chapitre C‐73.1). (1991, c. 37, a. 167).

1991, c. 37, a. 167.

SECTION I DISPOSITIONS INTERPRÉTATIVES

1. Dans la présente loi, à moins que le contexte ne s’y oppose, l’expression:

a)  «courtier en immeubles» ou «courtier» désigne toute personne qui, pour autrui et contre rémunération, accomplit une opération immobilière;

b)  «agent d’immeuble» désigne toute personne physique qui, en sa qualité d’employé ou de personne autorisée à agir au nom d’un courtier ou d’un constructeur inscrit visé à l’article 3, accomplit une opération immobilière;

c)  «opération immobilière» désigne l’achat, la vente, la promesse d’achat ou de vente d’un immeuble, l’achat ou la vente de telles promesses, l’échange ou la location d’un immeuble, la vente en bloc d’un fonds de commerce, le prêt garanti par hypothèque sur un immeuble, à l’exclusion de tout acte relatif à une valeur mobilière au sens de la Loi sur les valeurs mobilières (chapitre V‐1.1);

d)  «rémunération» comprend une commission ou un bénéfice de quelque nature direct ou indirect, toute promesse de rémunération ou toute intention d’en obtenir une;

e)  «permis» désigne un permis de courtier ou d’agent d’immeuble délivré en vertu de la présente loi;

f)  «inscrit» indique une personne détenant un certificat d’inscription délivré en vertu de la présente loi;

g)  «règlements» désigne les règlements adoptés en vertu des dispositions de la présente loi;

h)  «surintendant» désigne le surintendant du courtage immobilier.

S. R. 1964, c. 267, a. 1; 1966-67, c. 75, a. 1; 1983, c. 26, a. 7, a. 14; 1985, c. 34, a. 220; 1992, c. 57, a. 532.

SECTION II SERVICE DU COURTAGE IMMOBILIER DU QUÉBEC

2. Est institué, au ministère de l’Habitation et de la Protection du consommateur, le Service du courtage immobilier du Québec.

1966-67, c. 75, a. 2; 1969, c. 26, a. 115; 1975, c. 76, a. 11; 1978, c. 15, a. 140; 1981, c. 9, a. 24; 1983, c. 26, a. 8.

2.1. Le Service se compose d’un surintendant et des employés requis pour en assurer le fonctionnement.

Le surintendant ainsi que les employés du Service sont nommés et rémunérés conformément à la Loi sur la fonction publique (chapitre F‐3.1.1).

En cas d’absence ou d’incapacité temporaire du surintendant, le ministre peut désigner un membre du personnel du Service pour assurer l’intérim.

1983, c. 26, a. 9; 1983, c. 55, a. 161.

SECTION III DES PERMIS ET CERTIFICATS D’INSCRIPTION

3. Nul ne peut prendre le titre de courtier en immeuble ni agir comme courtier ou agent d’immeuble s’il ne détient un permis.

Cependant un constructeur peut agir comme courtier s’il est inscrit.

S. R. 1964, c. 267, a. 2; 1983, c. 26, a. 14.

4. Une personne agit comme courtier ou agent d’immeuble lorsque

a)  pour autrui et contre rémunération, elle accomplit, offre ou tente d’accomplir une opération immobilière, fait visiter ou annonce un immeuble en vue d’une telle opération; ou

b)  offre, promet ou tente d’agir comme courtier ou agent d’immeuble ou représente de quelque manière qu’elle a l’autorisation d’agir à l’un de ces titres.

S. R. 1964, c. 267, a. 3; 1983, c. 26, a. 14.

5. L’interdiction d’accomplir un acte visé à l’article 4 ne s’applique pas

a)  aux avocats et notaires en exercice;

b)  aux liquidateurs, séquestres, syndics, shérifs et huissiers, dans l’exercice de leurs fonctions;

c)  aux tuteurs, curateurs, exécuteurs testamentaires, fiduciaires et fidéicommissaires, dans l’exercice de leurs fonctions;

d)  aux encanteurs licenciés, dans l’exercice de leurs fonctions;

e)  aux agronomes et aux caisses d’épargne et de crédit, à l’égard d’une opération immobilière relative à une ferme;

f)  aux ingénieurs forestiers à l’égard d’une opération immobilière relative à une propriété ou concession forestière;

g)  aux personnes ayant droit d’exercer comme comptable public à l’égard d’un prêt garanti par hypothèque sur un immeuble ou d’une vente en bloc d’un fonds de commerce;

h)  aux sociétés de fiducie, quant aux immeubles qu’elles possèdent ou administrent pour autrui;

i)  aux banques à charte, banques d’épargne de Québec, caisses d’épargne et de crédit, compagnies d’assurance, compagnies de prêts et sociétés de fiducie quant aux prêts garantis par hypothèque sur un immeuble et consentis en leur propre nom ou au nom de leurs clients;

j)  à l’employé régulier qui à l’occasion de l’exercice de sa principale occupation accomplit une opération immobilière pour le compte de son employeur lorsque ce dernier n’est pas un courtier ou un constructeur inscrit.

S. R. 1964, c. 267, a. 4; 1966-67, c. 75, a. 3; 1987, c. 95, a. 402; 1992, c. 57, a. 533.

6. 1.  La personne qui sollicite un permis, un certificat d’inscription ou leur renouvellement doit transmettre au surintendant sa demande dans la forme prescrite par règlement accompagnée des documents et de la cotisation au fonds d’indemnisation prévus par la présente loi et ses règlements.

1.1.  La personne qui sollicite un permis de courtier, un certificat d’inscription ou leur renouvellement doit également transmettre avec sa demande:

a)  ses états financiers dans la forme prescrite par règlement;

b)  un contrat d’assurance établissant selon les conditions et modalités prescrites par règlement, une garantie contre la responsabilité professionnelle qu’elle peut encourir en raison d’une faute, d’une erreur ou d’une omission commise par elle-même, ses employés ou agents d’immeuble dans l’exercice de leurs fonctions;

c)  dans les cas déterminés par règlement, un rapport de vérification de la comptabilité de ses opérations du compte en fiducie, préparé par une personne membre d’une corporation professionnelle de comptables visée à l’Annexe I du Code des professions (chapitre C-26) et signé par elle dont le contenu, la forme et la période couverts par le rapport sont déterminés par règlement.

2.  La personne qui a détenu dans un compte en fiducie au cours de l’année qui précède sa demande ou qui entend y détenir un montant supérieur à celui déterminé par règlement, doit également transmettre avec sa demande un cautionnement à titre de garantie additionnelle à celle visée à la section III.2.

Le montant, la forme et les modalités de ce cautionnement sont déterminés par règlement.

3.  Le surintendant délivre le permis ou le certificat si, après enquête, il juge que le requérant possède les qualités requises et remplit les conditions prescrites par les règlements.

4.  Nul ne peut intenter une action fondée sur des renseignements relatifs à la délivrance ou au renouvellement d’un permis ou d’un certificat, transmis de bonne foi au surintendant.

5.  Une société ou corporation sollicitant un permis de courtier ou un certificat d’inscription doit

a)  fournir au surintendant la preuve de son enregistrement ou de sa constitution en corporation, suivant le cas, et

b)  désigner pour la représenter aux fins de la présente loi, un représentant qui doit posséder toutes les qualités requises pour l’obtention d’un permis de courtier et s’occuper activement des opérations immobilières de la société ou corporation.

6.  Une société de fiducie n’est pas tenue de fournir un cautionnement et a droit d’obtenir un permis de courtier sur production de son permis délivré en vertu de la Loi sur les sociétés de fiducie et les sociétés d’épargne (chapitre S-29.01) mais le surintendant peut refuser le permis dans les cas prévus à l’article 16.

S. R. 1964, c. 267, a. 5; 1966-67, c. 75, a. 4; 1983, c. 26, a. 14; 1984, c. 47, a. 57; 1987, c. 95, a. 402; 1985, c. 34, a. 221.

7. Nul ne peut obtenir un permis d’agent d’immeuble s’il n’est à l’emploi d’un courtier détenteur d’un permis ou d’un constructeur inscrit ou s’il n’est autorisé par contrat à agir en leur nom.

S. R. 1964, c. 267, a. 6; 1966-67, c. 75, a. 5; 1983, c. 26, a. 14; 1985, c. 34, a. 222.

7.1. Nul ne peut être employé ou autorisé à agir pour plus d’un courtier ou constructeur inscrit.

1985, c. 34, a. 222.

7.2. La cessation de l’emploi de l’agent ou, selon le cas, la rupture du contrat par lequel il est autorisé à agir au nom du courtier ou du constructeur inscrit, suspend de plein droit le permis d’agent d’immeuble, à moins que cette cessation ou cette rupture ne résulte d’un changement de statut chez un même courtier ou constructeur inscrit.

Le surintendant peut, sur demande, remettre en vigueur le permis quand l’agent d’immeuble est de nouveau à l’emploi d’un courtier ou d’un constructeur inscrit ou partie à un contrat l’autorisant à agir au nom de l’un de ceux-ci.

1985, c. 34, a. 222.

8. Tout courtier ou constructeur inscrit doit communiquer sans délai au surintendant le nom et l’adresse de tout agent d’immeuble qui cesse d’être à son emploi ou qui cesse d’agir en son nom, ainsi que la cause de la cessation de l’emploi ou de la rupture du contrat.

S. R. 1964, c. 267, a. 7; 1966-67, c. 75, a. 6; 1983, c. 26, a. 14; 1985, c. 34, a. 223.

8.1. Le courtier ou le constructeur inscrit a la même responsabilité à l’égard des gestes de l’agent autorisé à agir en son nom qu’à l’égard de ceux de l’agent qui est son employé.

1985, c. 34, a. 223.

9. Les permis et certificats d’inscription sont valides pour la période déterminée par règlement.

S. R. 1964, c. 267, a. 8; 1983, c. 26, a. 10.

SECTION III.1 RÈGLES RELATIVES À CERTAINS CONTRATS DE COURTAGE IMMOBILIER

1985, c. 34, a. 224.

9.1. La présente section s’applique à tout contrat conclu entre une personne physique et un courtier, un avocat ou un notaire en vertu duquel celui-ci s’engage à agir comme intermédiaire pour la vente, la location ou l’échange:

1°  d’une partie ou de l’ensemble d’un immeuble principalement résidentiel de moins de cinq logements;

2°  d’une fraction d’un immeuble principalement résidentiel qui fait l’objet d’une déclaration de copropriété visée aux articles 441b à 442p du Code civil du Bas-Canada.

1985, c. 34, a. 224.

9.2. Le contrat n’engage pas la personne physique tant qu’il n’est pas consigné dans un écrit signé par elle et le courtier ou son agent.

1985, c. 34, a. 224.

9.3. Le contrat n’a d’effet qu’à compter de la réception par la personne physique d’un double du contrat signé par le courtier ou son agent.

1985, c. 34, a. 224.

9.4. Le contrat doit être constaté par écrit et indiquer:

1°  les noms et adresses des parties en caractères lisibles;

2°  la date du contrat et l’adresse où il est signé;

3°  la nature de l’opération immobilière visée;

4°  la désignation cadastrale et l’identification de l’immeuble visé, avec le bâtiment qui y est érigé;

5°  le cas échéant, son irrévocabilité;

6°  le cas échéant, son exclusivité;

7°  la date et l’heure de son expiration;

8°  le prix de vente, d’échange ou, selon le cas, le prix de location de l’immeuble;

9°  la nature et le mode de paiement de la rémunération du courtier;

10°  s’il y a lieu, l’obligation du courtier de transmettre les données de ce contrat à un service inter-agences ou à un service similaire d’une chambre d’immeuble ou de tout autre organisme pour fins de distribution aux membres abonnés à un tel service;

11°  toute autre mention déterminée par règlement.

1985, c. 34, a. 224.

9.5. À défaut d’une stipulation quant à la date et l’heure de l’expiration du contrat, il expire 30 jours après sa conclusion.

1985, c. 34, a. 224.

9.6. Est interdite dans un contrat une stipulation qui a pour effet de le renouveler automatiquement.

1985, c. 34, a. 224.

9.7. Est nulle toute convention permettant au courtier de prendre sa rémunération en tout ou en partie à même les fonds qu’il doit détenir en fidéicommis.

1985, c. 34, a. 224.

9.8. Est nulle toute convention engageant la personne physique, pour une période déterminée après l’expiration du contrat, à rémunérer le courtier même si la vente, la location ou l’échange d’un immeuble s’est effectué après l’expiration du contrat.

Toutefois, le premier alinéa ne s’applique pas si la convention prévoit que la rémunération est due lorsque les conditions suivantes se retrouvent:

1°  le contrat est stipulé exclusif;

2°  la vente, la location ou l’échange s’effectue avec une personne qui a été intéressée à l’immeuble pendant la durée du contrat;

3°  cette opération survient au plus 180 jours après la date d’expiration du contrat;

4°  durant cette période, la personne physique n’a pas conclu avec un autre courtier un contrat stipulé exclusif pour la vente, la location ou l’échange de l’immeuble.

1985, c. 34, a. 224.

9.9. Le contrat doit préciser que le courtier a l’obligation de soumettre à la personne physique toute promesse d’achat, de vente, de location ou d’échange de l’immeuble visé.

1985, c. 34, a. 224.

9.10. Malgré toute stipulation contraire, la personne physique peut résoudre à sa discrétion le contrat dans les trois jours juridiques qui suivent celui où elle reçoit un double du contrat signé par les deux parties à moins d’une renonciation écrite en entier par elle et signée.

Le contrat est résolu de plein droit à compter de l’envoi ou de la remise d’un avis écrit au courtier.

1985, c. 34, a. 224.

9.11. Le courtier ne peut exiger aucune rémunération, à la suite de la résolution d’un contrat faite conformément à l’article 9.10, à moins qu’une vente, une location ou un échange qui satisfait aux conditions de l’article 9.8 n’intervienne.

1985, c. 34, a. 224.

9.12. Un contrat ne peut être annulé du fait qu’une disposition contrevient à la présente section.

1985, c. 34, a. 224.

9.13. La personne physique ne peut, par convention particulière, renoncer aux droits que lui confère la présente section.

1985, c. 34, a. 224.

SECTION III.2 FONDS D’INDEMNISATION

1985, c. 34, a. 225.

§ 1 . — Institution et organisation

1985, c. 34, a. 225.

9.14. Est constitué le «Fonds d’indemnisation du courtage immobilier».

1985, c. 34, a. 225.

9.15. Le Fonds est une corporation.

1985, c. 34, a. 225.

9.16. Le Fonds a son siège social à l’endroit déterminé par le gouvernement. Un avis de la situation ou du changement du siège social est publié à la Gazette officielle du Québec.

1985, c. 34, a. 225.

9.17. Le Fonds est administré par un conseil d’administration composé de sept membres nommés par le gouvernement.

Trois membres sont choisis parmi les détenteurs de permis ou de certificats d’inscription, après consultation de l’Association de l’Immeuble du Québec.

Trois membres sont des personnes qui, en raison de leurs activités, sont susceptibles de contribuer d’une façon particulière à la solution des problèmes dans le domaine du courtage immobilier.

Un membre doit être un fonctionnaire désigné par le ministre de l’Habitation et de la Protection du consommateur.

Le gouvernement fixe leurs honoraires ou allocations.

1985, c. 34, a. 225.

9.18. Les membres du conseil d’administration sont nommés pour deux ans. Leur mandat est renouvelable.

Chacun d’eux demeure en fonction malgré l’expiration de son mandat jusqu’à ce qu’il ait été remplacé ou nommé de nouveau.

1985, c. 34, a. 225.

9.19. Les membres du conseil d’administration désignent parmi eux un président et un vice-président. En cas d’absence ou d’incapacité d’agir temporaire du président, le vice-président en exerce les fonctions.

1985, c. 34, a. 225.

9.20. Le Fonds peut nommer un secrétaire ainsi que tout autre employé pour l’accomplissement de ses fonctions.

1985, c. 34, a. 225.

9.21. Le secrétaire et les autres employés sont nommés et rémunérés selon les normes, les barèmes et le plan d’effectifs établis par règlement du Fonds.

Ce règlement entre en vigueur à compter de la date de son approbation par le gouvernement.

1985, c. 34, a. 225.

9.22. Le conseil d’administration peut tenir ses séances à tout endroit au Québec.

Le quorum aux séances du conseil est constitué de la majorité de ses membres.

En cas de partage, le président a voix prépondérante.

1985, c. 34, a. 225.

9.23. Le Fonds adopte des règles pour sa régie interne.

Ces règles entrent en vigueur à la date de leur approbation par le gouvernement.

1985, c. 34, a. 225.

9.24. Une décision signée par tous les membres du conseil d’administration a la même valeur que si elle avait été prise en séance ordinaire.

1985, c. 34, a. 225.

§ 2 . — Objets, fonctions et pouvoirs

1985, c. 34, a. 225.

9.25. Le Fonds d’indemnisation du courtage immobilier a pour objet d’administrer un fonds pour garantir la responsabilité qu’un courtier, un constructeur inscrit ou un agent peut encourir en raison d’une fraude, d’une opération malhonnête, d’un détournement de fonds ou d’autres biens qui doivent être déposés dans un compte en fiducie conformément à la présente loi.

1985, c. 34, a. 225.

9.26. Le Fonds a pour fonction, suivant les conditions, modalités et règles déterminées par règlement du gouvernement:

a)  d’administrer le fonds d’indemnisation;

b)  de statuer sur l’admissibilité pour paiement des réclamations contre un courtier, un constructeur inscrit ou un agent d’immeuble;

c)  de décider de tout paiement ou débours à être effectué à même le fonds;

d)  de placer les sommes constituant le fonds.

1985, c. 34, a. 225.

9.27. Le Fonds est constitué:

a)  des cotisations, imposées à cette fin, fixées par règlement du gouvernement;

b)  des sommes récupérées d’un courtier, constructeur inscrit ou agent d’immeuble en vertu d’une subrogation;

c)  des intérêts produits par les sommes d’argent constituant le fonds;

d)  de l’accroissement de l’actif du fonds.

1985, c. 34, a. 225.

9.28. Le Fonds est subrogé dans tous les droits d’une personne indemnisée jusqu’à concurrence de l’indemnité versée.

1985, c. 34, a. 225.

§ 3 . — Documents, comptes et rapports

1985, c. 34, a. 225.

9.29. L’exercice financier du Fonds se termine le 31 mars de chaque année.

1985, c. 34, a. 225.

9.30. Aucun acte, document ou écrit n’engage le Fonds s’il n’est signé par le président ou le secrétaire.

1985, c. 34, a. 225.

9.31. Un document ou une copie d’un document provenant du Fonds ou faisant partie des ses archives, signé ou certifiée conforme par une personne visée dans l’article 9.30, est authentique.

1985, c. 34, a. 225.

9.32. Le Fonds doit, au plus tard le 31 juillet de chaque année, remettre au ministre ses états financiers ainsi qu’un rapport de ses activités pour l’exercice financier précédent. Les états financiers et le rapport d’activités doivent contenir tous les renseignements exigés par le ministre.

Le ministre dépose ce rapport et ces états financiers à l’Assemblée nationale dans les trente jours de leur réception si elle est en session ou, si elle ne siège pas, dans les trente jours de l’ouverture de la session suivante ou de la reprise de ses travaux.

1985, c. 34, a. 225.

9.33. Le Fonds doit en outre fournir au ministre tout renseignement qu’il exige sur ses activités.

Le ministre peut solliciter du Fonds tout avis et conseil en regard de l’application de la loi et des mesures susceptibles de favoriser la protection des personnes parties à des opérations immobilières.

1985, c. 34, a. 225.

9.34. Les livres et les comptes du Fonds sont, chaque année et chaque fois que le décrète le gouvernement, vérifiés par le vérificateur général; le gouvernement peut toutefois désigner un autre vérificateur.

Le rapport du vérificateur général ou du vérificateur désigné par le gouvernement doit accompagner le rapport d’activités et les états financiers du Fonds.

1985, c. 34, a. 225.

9.35. Le Fonds n’est tenu au paiement d’une réclamation qu’après l’épuisement du cautionnement d’un courtier, d’un constructeur inscrit ou d’un agent, existant le 1er février 1989.

1985, c. 34, a. 225.

SECTION IV TENUE DES LIVRES ET COMPTES

10. Tout courtier tient les livres et comptes prescrits par les règlements et y inscrit pour chaque opération immobilière

a)  sa nature;

b)  une description de l’immeuble suffisante pour l’identifier;

c)  le montant en jeu;

d)  le nom de chacune des parties;

e)  chaque montant reçu en dépôt ou déboursé, et

f)  le montant de la rémunération ainsi que le nom de la personne qui la paie.

S. R. 1964, c. 267, a. 9.

11. Tout courtier tient

a)  dans ses livres, un compte en fiducie dans lequel il inscrit tous les montants qu’il reçoit dans le cours de ses affaires pour le compte d’autrui et tous les déboursés imputables à ces montants, et

b)  dans une banque à charte, banque d’épargne de Québec ou dans une société de fiducie, un compte désigné «compte en fiducie» dans lequel il dépose exclusivement l’argent reçu dans l’exercice de ses affaires pour le compte d’autrui et ne débourse cet argent que suivant les conditions de sa fiducie.

S. R. 1964, c. 267, a. 10; 1987, c. 95, a. 402.

11.1. Le courtier doit consigner par écrit les conditions auxquelles les sommes déposées dans le compte en fiducie peuvent être utilisées.

Cet écrit doit porter la signature de chacune des parties à l’opération immobilière ainsi que celle du courtier ou de son agent.

1985, c. 34, a. 226.

12. Le constructeur inscrit et toute autre personne faisant pour autrui et contre rémunération une opération immobilière sont également assujettis aux articles 10 à 11.1.

Toutefois, n’est pas assujettie aux articles 10 et 11, une personne visée à l’article 5 qui est membre d’une corporation professionnelle au sens du Code des professions (chapitre C‐26) dont les règlements exigent la tenue d’un compte en fidéicommis, en prescrivent l’inspection ou la vérification et prévoient la répression des infractions par juridiction disciplinaire accessible à tout plaignant.

S. R. 1964, c. 267, a. 11; 1985, c. 34, a. 227.

SECTION V DISPOSITIONS PÉNALES

1992, c. 61, a. 246.

13. Est coupable d’une infraction

a)  toute personne qui contrevient à la présente loi ou au règlement;

b)  toute personne qui fait une fausse déclaration dans une demande de permis ou de certificat ou ne se conforme pas aux articles 10, 11 et 12;

c)  tout courtier ou constructeur inscrit qui, directement ou indirectement, paie ou promet de payer une rémunération à quelque personne non détentrice de permis pour qu’elle agisse à titre de courtier ou agent d’immeuble ou en assume le titre;

d)  tout courtier qui, pour agir à ce titre, se fait payer ou promettre une rémunération par un courtier ou agent d’immeuble non détenteur de permis;

e)  tout courtier ou constructeur inscrit qui, pour les fins d’une opération immobilière:

i.  emploie ou autorise à agir en son nom un agent d’immeuble d’un autre courtier ou d’un autre constructeur inscrit ou un agent d’immeuble non détenteur de permis;

ii.  lui paie, offre ou promet de lui payer une rémunération;

f)  tout agent d’immeuble:

i.  qui intervient dans une opération immobilière pour le compte d’un courtier ou d’un constructeur inscrit, autre que son employeur ou celui au nom duquel il est autorisé par contrat à agir;

ii.  qui accepte de recevoir de ce courtier ou constructeur inscrit une rémunération;

g)  toute corporation ou société détentrice d’un permis de courtier ou certificat d’inscription qui agit comme courtier par l’intermédiaire d’une personne autre que son représentant désigné, un agent d’immeuble à son emploi ou qui est autorisé par contrat à agir en son nom, ou un courtier détenteur d’un permis;

h)  tout courtier, constructeur inscrit ou agent d’immeuble qui, autrement que par un écrit sous sa signature délivré à la personne intéressée, fait une promesse ou représentation à l’effet que lui-même ou une autre personne

i.  revendra un immeuble par lui offert en vente ou en garantira la revente;

ii.  achètera ou vendra un immeuble appartenant à l’acheteur, ou

iii.  obtiendra un prêt garanti par hypothèque, un renouvellement ou prolongement d’hypothèque, un bail, un renouvellement ou prolongement de bail;

i)  tout courtier, constructeur inscrit ou agent d’immeuble qui, ayant obtenu l’acceptation écrite d’une offre relative à une opération immobilière, fait défaut de remettre sans délai à chacune des parties une copie conforme de cet écrit;

j)  toute personne à qui l’on a confié une opération immobilière qui fait défaut de révéler par écrit, à celui qu’il représente le fait que, pour son compte,

i.  elle achète ou offre d’acheter l’immeuble ou y acquiert, directement ou indirectement, un intérêt,

ii.  elle a l’intention de le revendre, ou

iii.  elle est sur le point d’en négocier, en négocie ou en a négocié la revente ou l’aliénation;

k)  toute personne qui retire ou convient de retirer pour une opération immobilière une rémunération établie en fonction de la différence entre le montant indiqué par son client et celui accepté par l’autre partie;

l)  toute personne qui, posant un acte visé à l’article 4:

i.  passe sous silence un fait important;

ii.  fait une représentation fausse ou trompeuse.

Le paragraphe h n’invalide pas une promesse ou représentation faite contrairement à ses dispositions.

Pour déterminer si une représentation est fausse ou trompeuse, il faut tenir compte de l’impression générale qu’elle donne et, s’il y a lieu, du sens littéral des termes employés.

S. R. 1964, c. 267, a. 12; 1983, c. 26, a. 14; 1984, c. 47, a. 58; 1985, c. 34, a. 228.

14. 1.  Quand une infraction est commise, le courtier, le constructeur inscrit et l’agent d’immeuble, administrateur, directeur, officier, associé, employé ou représentant qui y ont participé, sont coupables de l’infraction au même titre que la personne qui l’a commise.

2.  Quand un administrateur, directeur, officier, associé, employé ou agent d’immeuble d’un courtier ou constructeur inscrit, a été trouvé coupable d’une infraction, ce dernier et son représentant en sont présumés coupables.

3.  Envers le courtier, le constructeur inscrit et les personnes visées au paragraphe 1, les livres, comptes, dossiers et autres documents du courtier font preuve primafacie de leur contenu pour les fins de toute poursuite intentée en vertu de la présente loi et de toute décision prise par le surintendant.

S. R. 1964, c. 267, a. 13; 1966-67, c. 75, a. 7; 1983, c. 26, a. 14.

15. Tout permis ou certificat d’inscription et tout ordre de suspension ou de révocation d’un permis ou d’un certificat sont authentiques s’ils portent la signature du surintendant; il en est de même des copies ou reproductions de ces documents lorsqu’elles sont certifiées par le surintendant.

1966-67, c. 75, a. 8.

15.1. La signature du surintendant peut, conformément au règlement, être reproduite de la façon suivante:

a)  au moyen d’un appareil automatique;

b)  au moyen d’un fac-similé gravé, lithographié ou imprimé. Dans ce cas, le fac-similé a la même valeur que la signature si le document est contresigné, sauf dans les cas déterminés par règlement, par une personne autorisée par le surintendant.

1983, c. 26, a. 11.

SECTION VI DES SANCTIONS ADMINISTRATIVES ET PÉNALES

1992, c. 61, a. 247.

16. Le surintendant a le pouvoir de suspendre ou de révoquer le permis ou le certificat d’un courtier, agent d’immeuble ou constructeur qui

a)  a commis une infraction à la présente loi ou aux règlements;

b)  a cessé d’avoir les qualités requises pour retenir son permis de courtier ou agent d’immeuble ou son certificat d’inscription;

c)  a été déclaré coupable d’un acte criminel ayant un lien avec l’emploi de courtier, d’agent d’immeuble ou de constructeur, ou

d)  exerce une profession ou occupation qui n’est pas permise par les règlements.

Avant de révoquer un permis ou un certificat pour les causes visées aux paragraphes a, b et d, le surintendant doit permettre au détenteur de se faire entendre.

S. R. 1964, c. 267, a. 14; 1966-67, c. 75, a. 9; 1983, c. 26, a. 14; 1986, c. 95, a. 117.

16.1. La faillite d’une personne qui détient un permis de courtier ou un certificat d’inscription entraîne l’annulation de plein droit de ce permis ou de ce certificat d’inscription selon le cas.

La faillite d’une personne qui agit comme représentant d’une société ou d’une corporation qui détient un permis de courtier ou un certificat d’inscription, rend cette personne incapable d’agir à titre de représentant et suspend de plein droit le permis de courtier ou le certificat d’inscription de la société ou de la corporation. Le surintendant peut remettre en vigueur le permis de courtier ou le certificat d’inscription si la société ou la corporation désigne un nouveau représentant conformément aux dispositions de la présente loi.

1984, c. 47, a. 59.

17. Quiconque est déclaré coupable d’une infraction à la présente loi ou à l’un de ses règlements est passible d’une amende de 250 $ à 5 750 $ dans le cas d’un individu et de 475 $ à 23 000 $ dans le cas d’une corporation.

En cas de récidive, les amendes prévues au premier alinéa sont de 475 $ à 11 500 $ dans le cas d’un individu et de 925 $ à 47 500 $ dans le cas d’une corporation.

Dans la détermination du montant de l’amende, le tribunal tient compte, le cas échéant, du préjudice économique causé par l’infraction aux individus en relation avec le contrevenant et du bénéfice tiré par celui-ci de la commission de l’infraction.

S. R. 1964, c. 267, a. 15; 1966-67, c. 75, a. 10; 1984, c. 47, a. 60; 1986, c. 58, a. 30; 1990, c. 4, a. 357.

18. (Abrogé).

S. R. 1964, c. 267, a. 16; 1966-67, c. 75, a. 11; 1992, c. 61, a. 248.

19. (Abrogé).

S. R. 1964, c. 267, a. 17; 1990, c. 4, a. 358.

SECTION VII DES RÈGLEMENTS

20. Le gouvernement peut faire des règlements pour déterminer

a)  les qualités requises de toute personne qui sollicite un permis, un certificat d’inscription, un renouvellement ou une remise en vigueur, les conditions qu’elle doit remplir, les états financiers, les renseignements et documents qu’elle doit produire, les cours ou programmes de formation professionnelle qu’elle doit suivre, le cas où elle doit subir un examen et les honoraires qu’elle doit verser;

a.1)  des catégories de permis de courtier et de certificat d’inscription en vue d’établir le montant, la forme et les modalités du contrat d’assurance professionnelle que doit fournir toute personne qui sollicite un permis de courtier ou un certificat d’inscription ou leur renouvellement;

b)  la forme et la teneur des demandes de permis et certificats d’inscription ou des demandes de renouvellement;

b.1)  des catégories de permis ou de certificats d’inscription en vue d’établir les conditions de leur délivrance, de leur renouvellement ou de leur période de validité;

c)  la délivrance du permis de courtier à un syndic ou liquidateur ou à l’exécuteur testamentaire ou aux héritiers d’un détenteur décédé mais seulement pour le temps requis pour permettre la vente ou liquidation du commerce;

d)  la tenue des registres, comptes et dossiers des courtiers et constructeurs inscrits et leur inspection par le surintendant;

e)  les occupations ou professions que peut exercer un courtier, un constructeur inscrit ou un agent d’immeuble;

f)  les renseignements et documents qu’un courtier, un constructeur inscrit ou un agent d’immeuble doit fournir aux parties à toute opération immobilière;

g)  la publicité et les représentations des courtiers, constructeurs inscrits et agents;

g.1)  les obligations des courtiers, constructeurs inscrits et agents relativement à la véracité de leurs représentations;

h)  les documents sur lesquels la signature du surintendant peut être apposée au moyen d’un appareil automatique de même que ceux sur lesquels un fac-similé de sa signature peut être gravé, lithographié ou imprimé ainsi que les conditions auxquelles la reproduction peut être faite;

i)  les cas où le fac-similé de la signature du surintendant a la même valeur que l’original sans qu’il soit contresigné;

j)  la forme et le contenu minimum du contrat de courtage immobilier visé à la section III.1, après consultation de l’Association de l’Immeuble du Québec;

k)  la valeur du solde bancaire d’un compte en fiducie au-delà de laquelle un cautionnement est exigible d’un courtier ou d’un constructeur inscrit;

l)  le montant, la forme et les modalités du cautionnement que doit fournir toute personne qui sollicite un permis de courtier, un certificat d’inscription ou leur renouvellement, selon les montants qu’elle a détenus ou entend détenir dans un compte en fiducie;

m)  les cas d’exigibilité d’une personne qui sollicite un permis de courtier, un certificat d’inscription ou leur renouvellement, un rapport de vérification de la comptabilité de ses opérations du compte en fiducie, ainsi que le contenu, la forme et la période que ce rapport doit couvrir;

n)  les conditions et modalités des réclamations adressées au Fonds et des indemnisations effectuées par le Fonds, ces conditions et modalités pouvant varier selon qu’il s’agit d’une fraude ou d’une opération malhonnête, d’une part, ou d’un détournement de fonds ou d’autres biens qui doivent être déposés dans un compte en fiducie conformément à la présente loi, d’autre part;

n.1)  le montant maximal des indemnités que peut verser le Fonds relativement à une même réclamation, ce montant maximal pouvant varier selon qu’il s’agit d’une fraude ou d’une opération malhonnête, d’une part, ou d’un détournement de fonds ou d’autres biens qui doivent être déposés dans un compte en fiducie conformément à la présente loi, d’autre part;

n.2)  les règles d’administration et de placement des montants constituant le Fonds;

o)  les cotisations et leurs modalités de paiement au Fonds d’une personne qui sollicite un permis, un certificat d’inscription ou leur renouvellement, ainsi que des catégories de permis et de certificats d’inscription en vue de déterminer les cotisations à verser lors de l’établissement du fonds;

p)  les cotisations spéciales et leurs modalités de paiement au Fonds de toute personne qui détient un permis ou un certificat d’inscription en vigueur lorsque le montant constituant le fonds est inférieur au montant minimum fixé;

q)  les conditions permettant au ministre d’autoriser le Fonds à utiliser les intérêts produits par les sommes le constituant à des fins de recherche, de formation et d’information dans le domaine du courtage immobilier ou dans des activités connexes.

Les règlements entrent en vigueur à compter de leur publication dans la Gazette officielle du Québec ou de la date ultérieure qui y est fixée.

S. R. 1964, c. 267, a. 18; 1966-67, c. 75, a. 12; 1968, c. 23, a. 8; 1983, c. 26, a. 12, a. 14; 1984, c. 47, a. 61; 1985, c. 34, a. 229; 1987, c. 101, a. 1; 1985, c. 34, a. 229.

21. Le surintendant est investi, pour s’enquérir de tout fait relatif à l’exercice de ses attributions, des pouvoirs et immunités d’un commissaire nommé en vertu de la Loi sur les commissions d’enquête (chapitre C‐37), sauf du pouvoir d’imposer une peine d’emprisonnement.

Le surintendant, ou le représentant qu’il désigne par écrit peut, pour vérifier l’application de la présente loi et de ses règlements:

1°  entrer, à toute heure raisonnable, dans l’établissement d’un courtier ou d’un agent d’immeuble;

2°  examiner et tirer copie des livres, registres, comptes, dossiers et autres documents qui comportent des renseignements relatifs à leurs activités à titre de courtier ou d’agent d’immeuble;

3°  exiger tout renseignement relatif à l’application de la présente loi, de même que la production de tout document s’y rapportant.

Toute personne qui a la garde, la possession ou le contrôle de ces livres, registres, comptes, dossiers et autres documents doit, sur demande, en donner communication au surintendant ou à la personne autorisée par lui et lui en faciliter l’examen.

S. R. 1964, c. 267, a. 19; 1966-67, c. 75, a. 13; 1983, c. 26, a. 14; 1986, c. 95, a. 118; 1992, c. 61, a. 249.

21.1. Sur demande, le surintendant ou le représentant qu’il a désigné par écrit doit, lorsqu’il exerce ses pouvoirs d’inspection, s’identifier et exhiber un certificat attestant sa qualité.

1986, c. 95, a. 119.

22. Le surintendant peut exercer les pouvoirs visés à l’article 21 envers toute personne qui a fait un acte visé à l’article 4, à moins que cette personne ne soit membre d’une corporation professionnelle dont les règlements exigent la tenue d’un compte en fiducie, en prescrivent l’inspection et prévoient la répression des infractions par juridiction disciplinaire accessible à tout plaignant.

S. R. 1964, c. 267, a. 20; 1966-67, c. 75, a. 14.

SECTION VIII DISPOSITIONS DIVERSES

23. Le ministre de l’Habitation et de la Protection du consommateur est chargé de l’application de la présente loi.

S. R. 1964, c. 267, a. 21; 1969, c. 26, a. 15; 1975, c. 76, a. 11; 1981, c. 9, a. 24; 1983, c. 26, a. 13.

24. (Cet article a cessé d’avoir effet le 17 avril 1987).

1982, c. 21, a. 1; R.-U., 1982, c. 11, ann. B, ptie I, a. 33.

ANNEXE ABROGATIVE

Conformément à l’article 17 de la Loi sur la refonte des lois (chapitre R‐3), le chapitre 267 des Statuts refondus, 1964, tel qu’en vigueur au 31 décembre 1977, est abrogé à compter de l’entrée en vigueur du chapitre C-73 des Lois refondues.